利用农村集体建设用地开发房地产的法律途径探析
闫凤翥
随着城镇化、工业化步伐不断加快，建设用地供需矛盾愈来愈突出。如何解决农村集体建设用地市场准入法律地位问题，已经成为当前农民集体土地改革的一项重要课题。
自上世纪六十年代农村实行人民公社化四十多年来，土地由私有变为农村集体所有，土地所有权在“公社化”的农业生产过程中其主体为“三级所有”以“生产队为基础”，所有权与使用权基本没有分离，实行一体化管理。自实行家庭联产承包起，土地所有权与使用权分离，所有权归集体，使用权归农户。集体建设用地使用权如何与所有权分离，进入市场问题至今未得到法律上的规定。由于我国长期实行“二元”结构的城乡管理制度。农村集体建设用地在法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地，除此之外不得他用。多年以来这项政策和法律没有解禁。直接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利，导致农村商品市场的匮乏，造成城乡经济发展的严重失衡，从而为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。
党的十七届三中全会作出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称决定)，《决定》将土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集体建设用地的使用、开发、流转、地位做了创新的改革，保留了城市建设用地范围内的集体建设用地的法律规定，这是我国对集体建设用地的管理的法律制度的创新。城镇建设用地范围外的集体建设用地，除集体公益性项目外允许农民依法通过多种方式参与开发经营，成为土地制度改革的直接受益人。目前，城镇建设用地范围外的集体建设用地规模相当大，占集体耕地总量的20-30%。这部分土地经过整理还会释放20%。城市规划区外的农村基础设施薄弱、交通条件差、建设用地分散应因势利导的引导农村集体组织和农民全面、系统、科学、高效的制定利用方案、开发经营方案。各级政府应将这部分建设用地纳入国有土地供应市场，统筹城乡一体化的土地供应市场，减少重复项目、重复投资、合理配置土地资源。对农村集体经营性建设用地，按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，以公开、规范的“招拍挂”方式出让、转让、出租、抵押、担保、出资、入股、合营等形式流转集体建设用地使用权。在符合规划的前提下，依法保障与国有土地使用权享有平等的权益。
建立健全集体建设用地登记制度，对于土地流转、抵押、担保、出资、入股等享有国有土地同等的登记权。
实践中，各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地，通过推进集体建设用地流转，为农村发展和城镇建设提供新的用地空间。集体建设用地市场化是个新课题，目前尚无明确的法律规定，处在试点和探索阶段。现结合部分省市自治区在农村集体建设用地上开发经营房地产问题，提出几点思考和建议。
一、集体建设用地法律地位的演变是开发的可能
农村集体建设用地，是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地，包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地。
目前对集体建设用地开发经营的法律限制条款，《土地管理法》第43条规定,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地;第63条规定,集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农村集体建设用地使用权的开发经营。
但“破冰”早已开始。早在上个世纪90年代，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市就有所尝试。从2004年开始，国土资源部与广东、天津合作开展了集体建设用地流转试点。有关政策也逐渐开始“解冻”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。
十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市,打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍,为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间,对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持
二、建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提
集体建设用地交易，从理论上首先应突破原有特指集体建设用地使用权流转的狭义概念，按照同地、同权、同价，建立城乡统一的土地市场原则，既包括乡镇企业、乡镇村公益事业和公共设施等土地使用权的流转，也应包括农民住宅用地即宅基地的流转。
城市规划区外的集体建设用地，除可以建设公益事业外，可以根据规划设立开发经营项目、工矿用地、旅游用地、商业用地。农民可以通过招商引资的方式吸引投资、招揽客商，可以将土地作价入股;可以依法转让、转租;可以设定抵押、担保。集体建设用地制度的改革必将为新农村建设、集体土地产权房带来新的活力。城市规划区内的集体建设用地已经列入城市规划用途，因此，不能享受改革的成果。
建立集体建设用地城乡统一市场应掌握的基本原则：以全面开展农村土地整治为基础，以城乡建设用地增减挂钩为平台，以政府指导和企业介入为保障，以维护农民土地权益为根本。
三、农村新民居建设可以与房地产开发衔接新途径
在《土地管理法》未修改前，目前主要依据是有关政策，而且从法律、政策、理论层面，都存在一定争议，从全国来看，还停留在试点阶段，尚未全面推开。部分省市虽然已出台了集体建设用地使用权流转管理办法等地方性法规，但只是对非住宅集体建设用地流转进行了一些规范。但实际上，各地对集体建设用地流转的关注点，在于如何通过流转，破解农民住宅用地难题，这种流转，早已突破了狭义的流转概念。近年来国土资源部提出的城乡建设用地增减挂钩，实行的土地置换政策，实际都属于集体建设用地交易的范畴。实践中，一些地方在城中村改造、新民居建设中开展的“收购指标”，就是综合运用“周转用地”和“置换政策”，对集体建设用地的使用权进行了“移位交易”。因此，全面推进集体建设用地市场化，是形势所迫，大势所趋。
四、利用“挂钩”政策置换城镇建设用地实现房地产开发
集体建设用地流转的主要目的在于通过盘活现有的存量集体建设用地，在保持区域内建设用地总量不增加，耕地面积不减少的前提下，结合开展农村土地整治，对节余出来的建设用地进行集中安排使用。核心是通过城乡建设用地增减挂钩平台，既满足工业化、城镇化和新农村建设对用地的需求，又能确保耕地占补平衡，从而实现保障发展和保护耕地的双重目标。因此，开展集体建设用地交易，必须遵循的主要原则就是建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，最终实现建设用地总量和耕地总量两个动态平衡。
五、利用新的城乡规划实施“城中村改造”房产开发
《城乡规划法》自2008年1月1日起实施，新一轮城乡规划目前已经制定，新的规划不仅要求制定城市规划，还要制定镇、中心镇、村庄规划，为土地用途的界定提供了新的范围和空间。新的规划是集约用地原则的集中体现。将通过开展集体建设用地交易，最重要的一条就是改变多年来存在的集体建设用地布局散乱、土地利用效率低下、闲置浪费现象突出等问题，通过土地空间的“移位”，权益人的“易主”，实现集中连片开发利用，节约集约用地，形成农村人口、土地、产业相对集中。一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民居建设，在农村逐步推行功能区划，有条件的地方，应积极引导村庄合并，建设中心村和新型农民社区。二是对分散在乡（镇）、村的各类私营、个体企业，也应合理规划，通过土地资源的整合，建立中小企业创业基地，形成一定规模的产业聚集。
六、依靠政府土地开发指导，积极参与土地市场运作
集体建设用地流转从深层意义上看，是对城乡土地布局和结构的调整优化。流转的前提是必须符合新一轮土地利用总体规划，不能一轰而起，无序流转，甚至违规操作，应试点先行，逐步推开。土地具有资源、资本、资产三重属性，在土地流转过程中，要充分发挥政府的主导作用，统筹规划，合理引导，加强监督管理。在农村土地整治和新民居建设中，要允许和鼓励企业介入，通过市场方式运作土地流转。同时必须建立集体建设用地流转的有形市场，按照公开、公平、公正的原则，在集体建设用地出让中逐步推行“招拍挂”制度。
七、坚持自愿有偿，保障农民权益是集体土地开发的重点
土地是农民生存和发展的基础，开展集体建设用地流转，必须把维护农民合法权益放在首位，从长远考虑，要确保农民生活有依靠、生计有保障。目前个别地方在开展新民居建设中，通过土地置换，将集体建设用地大量转征为国有土地，甚至在城镇近郊，将集中建设的中心村土地也转征为国有土地，农民彻底失去了土地的所有权，这种苗头性倾向应引起注意。在城镇规划区内，一部分集体建设用地可以转征为国有土地，但不一定所有的集体建设用地都要转为国有土地，应尊重农民意愿。在目前土地两种所有权并存的情况下，应尽可能保留一部分集体建设用地所有权，使农民可以获得长期的土地收益。
八、“拆旧建新”式改造开发房地产继续受限
2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设，本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原则，指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的，要按照新的规划，统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的，应对土地、房屋价格进行评估，在现状建设用地边界范围内进行；在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。这里只限制“村庄内”建设用地，没有限制村庄外建设用地，只限制商品住宅开发，没有限制其他商业开发。
九、农民有偿取得的宅基地为将来土地入市提供了开发可能
2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村委会对新申请宅基地的住户实行宅基地有偿使用。虽然对宅基地流转未有新的政策规定。但提出农村宅基地管理制度改革的目标是“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地的用益物权”，其核心是完善农民宅基地使用权，有偿取得就会产生市场价格，就有交易的参考基础，农村宅基地就会出现：“划拨”和“出让”之分，“出让”的就是交易的原型，划拨的继续禁止交易，如同国有土地一般。有偿方式取得的宅基地使用权为开发房地产提供了土地资源。
文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任
晋城市人民政府关于批转《晋城市生铁冶炼企业管理办法》的通知
山西省晋城市人民政府
晋城市人民政府关于批转《晋城市生铁冶炼企业管理办法》的通知
晋市政发[2002]27号
2002年7月25日
各县(市、区)人民政府、市直各有关单位：
为了进一步加快冶炼业的提升步伐，把100立方级以上高炉冶炼企业建成现代化企业，市乡镇企业服务中心按照现代企业制度的要求，制定了《晋城市生铁冶炼企业管理办法》，现批转给你们，请认真组织实施。发展100立方级高炉冶炼企业，是贯彻国家产业政策，推动我市经济结构调整，促进经济可持续发展的需要，各级政府要统一思想，提高认识，继续落实市委、市政府关于冶炼’业“关小建大”的调产方针，积极为100立方级以上高炉建设提供全方位优质服务，努力把100立方级以上高炉冶炼企业办成具有一流的技术装备、一流的管理水平的现代化企业。为此，各县(市、区)要抽调精干的技术人员队伍组成工作组，进驻企业帮助指导工作，在现场管理、引进技术、引进人才、规范管理格局等方面给以具体帮助、指导。这个管理办法起点较高，要求很严，但一个百立方高炉就是一个亿元企业，没有一流的管理是根本不行的。各县(市、区)政府必须认清这个现实，一定要把百立方米高炉建好扶好。要瞄准建设冶铸工业基地这一目标，科学规划，合理布局，培育冶铸企业集团，拉长冶铸产业链条，走出一条具有我市特色的煤、铁、铸联动发展之路。
晋城市生铁冶炼企业管理办法
根据市委、市政府关于提升冶铸产业的调产方针，我市改扩建了一批炉容在100立方米以上的生铁冶炼企业。为把这批企业建设成为现代化企业，确保其有一支稳定的技术和管理人才队伍，稳定的原材料供应渠道，稳定的交通运输条件，稳定的产品质量，促进企业经济效益提高，特制定本办法。
一、基础管理
(一)标准化管理
建立标准化管理机构和工作管理制度；标准资料系统完备、准确、适用，标准情报信息畅通，并定期对各种标准进行修订、补充；列入经济责任制考核。
1、产品技术标准
生产的主产品(生铁)和附产品(煤气、水渣、矿渣砂等)必须达到国家现行标准，企业内控标准严于国家或行业部颁标准。产品出厂受检率达100％，与产品生产相关的工艺、工装、检测试验方法的标准健全，标准复盖率100％；与产品生产相关的色袋标志、贮运、保管、安全环保的标准健全。必须具备炉前化验、原材料化验、产品终端检测的设备，并正常运行。煤气检测、烟尘检测手段等副产品的检测与环保检测手段亦
必备。生产中，高炉运行各段温度、压力(风压等)检测装置必须完备。
2、工作标准
人、财、物、产、供、销各职能环节管理标准健全，复盖率95％以上，非生产工作岗位工作标准健全，复盖率90％以上，生产岗位有健全的操作或作业标准，复盖率100％。
(二)计量管理
有健全的计量管理体系；有规范的计量检测点网图，并依网点按规定抽检、复检；计量检定的技术条件和工作环境符合要求：在线检测计量器具合格率达100％；原材料、产成品的进出厂计量复盖率达98％以上；水电风二级计量复盖率100％。转库、转工序计量率95％以上，并使用先进的衡器。
(三)生铁冶炼装置及附属配套装置
1、高炉有效容积大于lOOm3；与高炉配套的除尘装置必须使烟尘排放浓度达到环保要求；不能进行荒煤气对空无规则排放，高炉剩余煤气要净化并综合利用。提高入炉风温，达1000~(2以上；上料装置实现自动化、机械化上料。
2、生产中要实现高熟料比，达80％以上，建立与高炉生产配套的烧结(球团)车间，淘汰原矿入炉的生产工艺，使用高碱度、低亚铁的烧结矿入炉或其它熟料入炉。
3、生产供电实行双回路。
(四)基础信息管理
在线原始记录、台帐、统计报表要准确齐全，完整无缺，无超前滞后填写，运行工艺、技术资料完备，管理制度健全。月、季、年要有统计分析并突出重点。
(五)人本管理 ’
实施企业“以人为本”的指导思想，积极引进人才、培养人才，职工队伍要有培训计划，并按时实现；实施持证上岗制度，新工、转岗人员岗前必须培训。各级员工，操作工上岗必须应知、应会考试合格。
1、设总工程师，总会计师，并负责专业业务。
2、公司(厂)级领导进行年度培训，文化程度达高中以上，50％达大专以上；全员文化程度达初中以上水平，50％达高中以上水平。
二、生产管理
生产管理实行总工程师负责制。
(一)计划管理
按有效合同以及市场预测编制月、季生产计划；按计划组织原燃材料进厂，按计划组织生产；产成品及时交库。调度协调有力，生产要稳定。
1、原燃材料料场要与高炉生产相配套，生产准备矿量达原冶金部<黑色矿山生产准备矿量管理办法)要求，燃料与之配套备量。按品种、规格存贮，界线清晰，标志明显。
2，、产成品按规格分类码放，生铁分类分号按批(炉)次存放，其它副产品按规格存放。实现无混堆，无混号。
(二)作业区域管理区域内道路规划要合理，畅通；无障碍物，废弃物当班清理，安全防护有效；警示齐全醒目；危险区域有专项管理制度。企业要有符合生产需要的厂内运输工具。
(三)工艺管理
按工艺规程和安全操作觌程作业，无违章；规程要齐全，修订要及时，运行无失控，各类工艺控制仪表设备，维护保养良好，要有专职人员操作，监控。生产中出现故障及时有效处理，实施岗位责任制。出现工艺技术问题，及时技术诊断、修改，要有记录。
要积极引进，研制新工艺，进行技术革新，以利增加产量、提高质量、降低成本；坚决淘汰落后的工艺；技术革新使成本降低1％，年度一次性奖励0．6％，产量增长I％，奖励0．3％。
(四)设备管理
设备管理机构健全，足额配备精通设备的专业人员，设备档案齐全、完整，重要设备要有运行分析资料，要有设备事故分析处理制度；无跑、冒、滴、 漏，设备完好率达100%以上，生产设备大修计划完成率达100％，重大设备整改率为100％。
(五)规划、布局、绿化
企业要有中长期规划，要因时、因地而宜，实施综合利用，提高企业经济效益。
厂址要选择要利于生铁冶炼生产，长途运输条件好，近程运输公路交通方便；
厂区生产设置布局要合理
厂区主干道路硬化率大于80％；
厂区绿化面积要达环保要求；
公共场所要整洁，无废弃物堆放。
(六)生产经济技术指标
高炉利用：系数达2．6吨／m3·天以上，；
入炉焦比达600Kg／T铁以下；吨铁综合能耗小于0.95t标煤／t；熟料比达80％以上，综合入炉品位>
55％；
休风率小于0．05％；
冶炼强度达1：44T／m3．D；
产品质量合格率达98％以上卜；
产品质量监督抽查合格率达100％；
产品质量异议率小于0.05％。
三、专业管理
(一)质量管理
按IS09002系列标准建立质量保证体系；各类生铁按国家标准执行；不合格产品坚决不出厂；
推行全面质量管理，开展Q9小组活动；质量事故实行“三不放过”
努力实现IS09002认证。
铸造生铣、炼钢生铁要达到国标的二类二级(S、P含量)，球墨铸铁用生铁要达国标。
(二)安全管理
安全管理实施安全责任制，安全设施要完好、有效.事故处理执行,三不放过”；
1、企业不发生重伤以上人身事故、重大机电设备事故与重大火灾事故；设备故障停机率≤10‰；轻伤以下人：身事故≤5‰；隐患整改率≥98％。
2、在经济责任制考核中实行安全责任一票否决制。
(三)营销管理；
1、要建立完善的市场信息网络／定期进行市场调研预测分析；
2、建立专业的营销队伍，营销人员必须具备一定的本行业专业知识与经济法律知识及公关能力；供销活动100％采用合同形式，合同履行率达，90％以上，以销定产，按合同期交货率达95％以上，处理用户异议不过月；要达到70％以上的产品，及大宗原材料有稳定、畅通的渠道供销。
3、实行销售费用包干；稳定定期销售价格，按售量计酬的销售激励办法，开拓市场，发挥销售人员的能动性；实行计划供应责任制，即根据生产计划，按时按量按质购进，保证生产稳定。
(四)财务管理
健全内部财务、会计管理办法和经济核算制度及内部稽核、审计监督制度；经理(厂长)、总会计师(财务负责人)及各职能部门要明确责权；财会人员要持证上岗；实行财务总会计师负责制。
1、帐目要明确，记帐要准确；要做到财务核算、费甩支出无违纪、无帐外资金。
2、建立完善的成本、费用责任制度和管理制度，按时报出资金表、成本核实报表，并进行财务经济分析。-建立严格的成本考核奖惩制度，实行“模拟市场，成本否决”核算制度。
3、坚决杜绝；布袋帐”与“老板一人”帐。
4、依法纳税，具体由国、地税部门核定。
5、要严格财务管理，加强成本管理，保证一定的盈利水平。
四、现代化管理
(一)现代企业制度
要以法治厂，健全法人治理结构，端正经营思想，明确目标，适应市场，制定经营战略并实施。
1、实施股份制公司运作；执行董事会领导下的总经理负责制。
2、要有完善的资产管理制度，达到自我晋城市人民政府约束，自我发展。
(二)计算机管理
要制订计算机管理目标的发展规划和实施方案；财务、资产、营销、生产实现计算机辅助管理；高炉运行炉况实现微机监控，营销进入互联网络；并积极实施计算机成果应用。
(三)精神文明建设与企业文化
要树立反映本企业特色的企业精神；各级员工实行一岗双制(岗位责任制和思想政治工作责任制)；全体员工无重大违法违纪行为；企业要成为职工之家，企业要有凝聚力，员工要有敬业精神。
五、本办法适用于100m3似上高炉生铁冶炼企业，由晋城市乡镇企业服务中心负责解释。
