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签二手房买卖合同应注意的问题

郭旺生


　　一、房屋权属条款。主要是审查房屋的权属状况，例如是否有共有人，房屋是否存在抵押，是否有租赁关系，最好在合同中增加卖方的相应保证条款。
　　二、房屋价款与中介合同约定的价款。通常情况下，二手房买卖双方都会委托中介公司进行。对买卖合同和中介合同的审查，应注意以下几点：1、业主的委托卖价与买方的买价是否一致，如果不一致可能会引发纠纷；2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。广州市国土房管局会同市工商局发布的2010年版《存量房买卖合同示范文本》(简称《买卖合同》)和《房地产中介服务合同示范文本》(简称《中介合同》)，在全市推广使用，新版合同将作为在广州今年上半年实施的二手房网签系统的网签合同，规定全部网签交易均要使用，明确规定，二手房买卖佣金合收不得高于3%。
　　三、房款支付条款。二手房的买卖，付款方式多种多样，有一次性付款，有按揭付款还有银行监管等，选择一次性付款的较少，但因为“一手交钱，一手交房”，这种付款方式风险也相对较低。按揭付款是比较通行的方式，交付首期后就以银行按揭的方式分期支付房款，要注意约定好款项支付的条件及时间，避免出现条件不满足而导致的违约情况而得不偿失。银行监管的方式由于有第三方监管，风险也相对较低。
　　四、交房条款。主要包括交房的时间、交房的条件、交房完成的标志等。交房条件一般包括付清房款，迁出户口、结清物业及水电煤有线电视、电话等费用，维修金过户或者计算清楚。
　　五、违约救济条款，可以选择仲裁也可以选择法院审理。各有利弊，仲裁的速度快，解决纠纷实行“一裁终局”，免去诉累，但由于是一裁终局，所以可能会存在事实以及道理未能说清的情况，而选择法院则可能要经理一审二审，过程较长，但相对有利于查清事实。


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广西壮族自治区南宁市人大常委会


南宁市人大常委会关于加强五象岭景区规划管理的决定


来源：2006年5月31日南宁市十一届人大常委会第四十五次会议通过　　 2006-05-31
　　五象岭位于我市的东南面，面积约1650公顷，森林覆盖率达87%，以亚热带针阔叶混交林为主体，是十分难得的自然景区，与青秀山同为城市的“绿肺”。加强五象岭景区的规划管理，对构建生态南宁，促进我市经济和社会发展具有十分重要的意义。为了保护五象岭景区的自然景观和生态环境，造福子孙后代，根据国家城市规划法律法规关于城市规划属地管理的规定，特作如下决定：

　　一、划定五象岭景区保护范围。五象岭景区范围：北至五象大道、建设路，西至银海大道、东风南路，东至平乐大道（暂定名）、南至玉福路（暂定名）围合而成的区域。景区周边划出相应区域作为景区外围控制地带。景区范围及外围控制地带的具体界线由市人民政府划定，并向社会公布。

　　二、抓紧编制五象岭景区总体规划和详细规划。景区总体规划由市规划行政主管部门组织编制，景区详细规划的编制应在总体规划的指导下进行。景区规划应当通过评审、公示等形式，广泛征求意见，经市人民政府审查批准，报市人大常委会备案。景区规划批准后必须严格执行，不得擅自改变。如确需对景区规划进行调整的，须按原审批程序报批。

　　三、严格控制五象岭景区的土地利用。任何单位和个人不得在景区内乱搭乱盖、乱埋乱葬，不得新增墓地，不得搞房地产开发。

　　四、景区内的各项建设必须符合景区规划要求，并依法履行审批手续。不符合规划要求的原有建（构）筑物要有计划逐步拆迁。景区外围控制地带范围内新建、扩建、改建的建（构）筑物，应当符合景区规划，与景区的景观相协调。

　　五、要保护好景区的自然山体和次生林，禁止违反规划在景区内挖山取土、乱砍乱伐等破坏自然山体和生态环境的行为。因景区建设、安全需要、林木更新、景观要求确需挖山取土和林木砍伐的，报相关行政主管部门批准。

　　六、市人民政府应成立专门机构，负责协调景区的统一管理。市规划、国土、林业、建设、环保、公安、园林、民政等部门及景区所在地人民政府应当履行各自职责，配合做好景区的规划管理工作。