对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思
王兴敏
在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。
(内蒙赤峰市红山区房管局王兴敏)
关于深入开展创建“五四红旗团委”活动的意见
中央企业团工委
中央企业团工委文件
中企团发[2005]5号
关于深入开展创建“五四红旗团委”活动的意见
各中央企业团委：
长期以来，各级团组织将创建“五四红旗团委”活动作为全面推进团的基层组织建设、活跃基层团的工作的有效载体，扎实推进，逐级创建,基层团建整体水平有了明显提高，团组织在青年中的凝聚力和影响力有了进一步增强，作用得到了进一步发挥。同时，活动得到了党政领导的高度重视和大力支持，不少企业将活动纳入党的基层组织建设的总体部署中，与基层党建同步规划、同步考核、同步推进，形成了良好的工作机制。
为落实新形势下党对共青团工作提出的新要求，适应团员青年的新变化和企业改革发展的新形势，进一步提高创建“五四红旗团委”活动水平，扩大覆盖面，增强影响力和实际效果，现提出以下意见。
一 、活动宗旨和总体目标
活动的宗旨是：以“三个代表”重要思想和党的十六大精神为指导，认真贯彻落实党的十六届三中、四中全会和团十五届三中全会精神，紧紧围绕和服务加强党的执政能力建设的总体要求，推动基层团组织进一步依托“党建带团建”，以加强共青团能力建设为重点，加强团的自身建设；进一步用改革的精神研究新情况，解决新问题，积极探索适应社会主义市场经济新形势的组织机制和运行方式；进一步按照“全团抓基层，全团抓落实”的工作要求，巩固和加强团的基层组织建设，为各项工作开展提供坚实的组织基础。从而切实增强团组织的服务能力、凝聚能力、学习能力、合作能力，把团组织建设成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者和实践者，成为企业党组织的得力助手和可靠后备军，成为具有强大吸引力、凝聚力和战斗力的组织。
今后一段时期活动的总体目标是：通过深入开展创建活动，进一步强化基层团委建设，带动支部建设，促进基层团的工作全面活跃，使团的基层组织能够更好地适应中央企业改革发展的新形势，不断巩固和扩大党执政的青年群众基础。力争用三到五年的时间，使“五个有”（有一个好的班子特别是一个好的带头人，有一支能够发挥模范带头作用的团员队伍，有围绕党的中心工作并适合青年特点的活动，有一套行之有效的工作制度，有保证工作正常开展的必要经费和阵地）团组织达到90%以上。创建大批“四个好”（班子建设好、主题活动好、支部建设好、阵地建设好）的“五四红旗团委”。
二、主要深化措施
（一）要进一步扩大范围。一是要在已成立团组织的合资企业、控股企业中，以及在已建团或建立临时团组织的驻海外企业中，逐步开展创建“五四红旗团委”活动，并纳入活动整体方案。二是要带动团支部建设，在创建“五四红旗团委”的过程中加强支部建设，评选和表彰“五四红旗团支部”。
（二）要不断丰富内容。一是要抓好团员队伍建设。要在团员中开展好以学习实践“三个代表”重要思想为主要内容的增强团员意识教育活动。要使保留团籍的青年党员和党员团干部认真参加好党员先进性教育活动。二是进一步发挥共青团组织在青年社团、青年工作网络和青年文化组织中的核心作用，加强团组织对青年的影响力、辐射力，增强团组织自身的凝聚能力与合作能力。三是要大力提高学习能力，既要加强组织自身的学习，努力培养学习型组织，又要积极推进广大团员青年开展学习，努力成为学习型群体，始终保持团组织的生机和活力。要坚持不懈地以邓小平理论和“三个代表”重要思想武装团员青年，要引导团员青年学习文化科技、社会历史、经济法律等各方面的知识，要推动以“号手” 等活动为主要形式的青年“创新创效”活动的广泛开展，组织团员青年在实践中学习。
（三）要建立和完善新的工作制度。一是要建立起重点联系基层的制度。各级团委要逐级向下，广泛建立起上级团组织重点联系下级团组织的工作制度。各中央企业团委每年要联系5个基层团委，为其提供具体的指导和帮助。二是各创建单位要建立团务公开制度。把团的重点工作、活动开展情况、团费收缴和使用情况等及时予以公布。把团员对团的工作和事务的知情权、参与权、监督权真正落到实处，要根据团员青年的需求和意见，制定年度工作计划，切实从团员的意愿出发，提高团组织的服务能力。三是各级五四红旗团委创建单位要健全工作考核制度，建立以工作业绩为重点，以组织建设为重要内容，以团员青年的认可度、满意度为基本尺度的工作评价体系，并积极争取把团的考核纳入党组织考核体系，年度考核结果要报送同级党委组织部门。
三、关于评定标准
（一）“中央企业五四红旗团委”的基本条件是：
1．班子建设好。班子健全，能够忠实实践“三个代表”重要思想，做到政治坚定，头脑清醒，求真务实，坚强团结，开拓创新。班子整体素质高，主要负责人有较强的表率意识和责任意识，忠诚党的事业，热爱团的岗位，并具备较强的业务能力和团务知识。班子成员能够坚持从自身做起，提高修养。具有宽广的胸怀，虚心学习的态度，联系青年的作风和相互熟悉支持的意识。特别是具有开阔的视野，考虑问题、开展工作时，能站在企业改革发展大局和团组织长远发展的高度，把党的要求和青年的愿望结合起来。团委能够按期换届，民主选举。贯彻民主集中制，集体领导，分工负责，做到决策民主，管理科学，在团员青年中具有较高威信。
2．主题活动好。创造性地贯彻企业党政领导和上级团组织的工作要求，大力加强青年思想政治教育，积极开展青年创新创效活动，特别是积极组织开展争创“青年文明号”、争当“青年岗位能手”活动和“青年安全生产示范岗”活动。促进了企业产品服务质量的有效提高以及经济效益的明显增长，青年技能、职业道德、职业文明、安全生产水平显著提升；代表青年参与民主管理和监督，反映青年意愿，积极为青年提供切实有效的服务；团的各项工作实绩得到党政认可、青年好评。
3．支部建设好。贯彻“全团抓基层、全团抓落实”的要求，认真履行团委职责，积极指导支部工作，大力加强组织创新，使团支部建设在创新中得到巩固和加强，带动支部工作全面活跃，不断扩大团支部对团员青年的覆盖面。所属支部设置合理，适应生产经营实际和青年分布特点；所属下一级团委和团支部按期换届，民主选举，组织制度健全有效，班子健全；工作制度完善，工作积极，富有朝气，活动开展经常，在青年中影响好，凝聚力强；有一支素质较高的团干部队伍和团员队伍。
4．活动阵地建设好。有业余团校、青年读书俱乐部、青年业余读书角、共青团板报、团刊等具有一定规模和工作档次的团的活动阵地为保障。企业团员青年数量在1000人以上的，应有专门团刊或内部青年刊物；企业设有内部网站的，团委应在网站上建有青年园地；有能够满足青年基本文化生活需求的各种兴趣小组、文体娱乐组织；团的工作经费有稳定的来源，善于发掘和运用多种资源，团的工作有一个良好的环境；有完善的联系团员青年的渠道，通过建立联系点、电子信箱等途径，使团组织和广大团员青年之间建立畅通有效、长期稳定的联系。
（二）“中央企业五四红旗团支部”的基本标准是：
1．班子健全，按期换届，支书称职。支部分工明确，各项工作有专人落实。每年能够召开团员大会进行换届。团支部书记学习刻苦、工作勤奋、道德高尚、作风优良，热爱团的工作，热心为团员青年服务，得到团员青年的广泛认可和党政领导的充分肯定。
2．制度完善。能够坚持“三会一课” （支部团员大会、支委会、团小组会制度，团课制度）和“二制一册”制度（团员教育评议制度、推荐优秀共青团员作为党的发展对象制度，团支部工作手册），定期召开团员大会决定团支部工作重大事宜，定期召开支委会研究落实上级团委和支部大会决定的各项重点工作，能经常性地以团小组为单位开展活动、落实支部工作。有团支部工作手册，按要求对团支部工作计划、会议记录、支部活动情况等内容进行记载。团员管理工作规范，联系团员青年的渠道畅通。团支部能定期对团员情况进行统计和登记，有团员花名册。能够坚持在团员青年中开展党的知识教育，定期向党组织推荐优秀团员作为党的发展对象。定期足额上缴团费。团支部年初有书面工作计划，年底有书面工作总结。
3．活动丰富。能够围绕服务企业改革发展大局、服务青年成长成才的要求，认真贯彻同级党组织和上级团组织的工作安排，在团员青年中积极开展形式多样的思想政治教育活动、青年“创新创效”活动和各类青年文化体育活动。活动形式新颖，内容丰富，在团员青年中具有较强吸引力。
4．作用明显。团支部有着较强的服务能力、凝聚能力、学习能力和合作能力，成为带领团员青年围绕企业改革发展大局做贡献的坚强堡垒。能够按照创建学习型组织的要求开展学习活动，团员青年的知识水平和专业技能得到明显提高。团员模范作用发挥显著，有一定数量的“优秀共青团员”和“青年岗位能手”。团支部在“号手”活动、青年安全示范岗活动、青工技能比武等青年“创新创效”活动中，组织有力，并取得了良好成绩，得到了党政领导和上级团组织的充分肯定。团支部能够积极想办法帮助团员青年克服生活、工作、学习中的困难，赢得了团员青年的一致信赖。能够积极争取党政领导的支持，团的活动经费和阵地有保证。
企业各级团委开展创建“五四红旗团委”活动，其标准可结合实际，参照“中央企业五四红旗团委”和“中央企业五四红旗团支部”标准制定。
四、关于申报程序
“中央企业五四红旗团委”的申报条件和程序是：
（一）近三年内，曾获中央企业团委颁发的“五四红旗团委”称号，各项工作得到同级党委和所在中央企业团委的充分认可，可申报“中央企业五四红旗团委创建单位”，由中央企业团工委按照业绩优先的原则确定。
（二）被确定为“中央企业五四红旗团委创建单位”的基层团委，创建期限为3年。期间，能够认真对照评定标准和要求积极开展创建活动，不断加强自身建设，开展创建活动1年以上，并且达到“中央企业五四红旗团委”评比标准的基层团委，经中央企业团委推荐，并经中央企业党委（党组）同意后，可申报“中央企业五四红旗团委”。
（三）中央企业团工委按照业绩优先、兼顾平衡的原则，同时认真审查其主题活动开展情况和换届情况后，以差额评选的方式，择优确定年度“中央企业五四红旗团委”。未被授予“中央企业五四红旗团委”称号的“中央企业五四红旗团委创建单位”，在创建期内的，可继续申报“中央企业五四红旗团委”。
（四）获得“中央企业五四红旗团委”称号，或获得其他省级“五四红旗团委”称号，成绩突出的，经中央企业党委（党组）和中央企业团工委同意，由中央企业团工委向团中央推荐，申报“全国五四红旗团委创建单位”。 已被确定为“全国五四红旗团委创建单位”的，并且在创建活动三年期限内表现突出，达到“全国五四红旗团委创建”标准的，将由中央企业团工委向团中央推荐，参加“全国五四红旗团委”的评选。
各中央企业团委参加创建“五四红旗团委”活动，应经中央企业党委（党组）同意，先申报“中央企业五四红旗团委创建单位”，后申报“中央企业五四红旗团委”。申报工作主要程序、创建期限、确定办法，除“近三年内，曾获中央企业团委颁发的‘五四红旗团委’称号”外，其余同上。由于中央企业团委在活动开展中负有重要领导责任，其申报条件还应包括：所属团组织积极开展了创建活动，并且有一定数量的基层组织在近三年内受到中央企业团工委或其他省级团委的表彰。
企业各级团委在创建活动中，可参考“中央企业五四红旗团委”的申报条件和程序制定相应的条件及程序。
“中央企业五四红旗团支部”原则上从“中央企业五四红旗团委”或“中央企业五四红旗团委”创建单位、所属的团支部中产生，在征得其同级党组织同意的基础上，由其所在基层团委报中央企业团委及中央企业党委（党组）审核后，报中央企业团工委评定。
五、工作要求
（一）进一步提高认识。创建“五四红旗团委”活动是贯彻落实党的十六届三中、四中全会和团十五届三中全会精神，加强团的能力建设的重要载体。各级团组织要高度重视，认真落实好各项深化措施，扩大活动影响，提高工作质量。
（二）要依靠党建带团建。各基层团委要主动争取党组织的重视和支持，将创建活动纳入党的基层组织建设总体部署和考核体系。要随着企业党建工作的不断加强，与时俱进丰富活动内容，创新活动机制，便活动始终成为与建立现代企业制度相适应的基层团组织建设的有效载体。
（三）要坚持抓好创建过程。各创建单位在创建过程中，要及时对照检查工作情况，研究问题，制定计划。要做到目标明确，步骤清晰，方法得当，措施有力，使活动要始终围绕创建宗旨，把握总体目标，紧贴创建标准，确保团组织服务企业改革发展大局，服务青年成长成才的作用得到及时发挥。
中央企业团工委
2005年3月30日
