张掖市经济适用住房上市交易管理办法（试行）
甘肃省张掖市人民政府
张掖市人民政府令
第 6 号
《张掖市经济适用住房上市交易管理办法（试行）》已经2012年6月12日市人民政府第五次常务会议讨论通过，现予公布。
市 长 栾克军
二〇一二年六月二十七日
张掖市经济适用住房上市交易管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为建立健全住房保障政策体系，规范经济适用住房上市交易行为，根据原建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、甘肃省《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《甘肃省经济适用住房管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内已购经济适用住房上市交易的管理。
第三条 本办法所称经济适用住房上市交易，包括住房的买卖、继承、赠与、变更性质等处分住房产权的行为。
第四条 市房产行政主管部门对全市已购经济适用住房上市交易工作进行指导、监督和管理，并具体负责市本级建设的经济适用住房上市交易的管理工作。
县区房产行政主管部门负责本行政区域内建设的经济适用住房上市交易的管理工作。
市、县区财政、价格主管等部门协同做好经济适用住房上市交易的相关工作。
第二章 上市交易管理
第五条 已购经济适用住房上市交易实行市场准入制度。
购买经济适用住房不满5年的不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年的，购房人可按照政府核定的标准交纳土地出让金和城市基础设施配套费等行政事业性收费后，申请直接上市交易或者取得完全产权。在同等条件下政府有优先购买权。
购买经济适用住房满5年的起始时间，以签订正式购房合同的时间为准。
第六条 房产行政主管部门会同价格等主管部门，结合各地段存量住房的一般交易价格，制订年度经济适用住房上市交易各地段的交易指导价格和政府回购指导价格，报同级政府批准后公布实施。
经济适用住房交易价格低于政府交易指导价格的，按指导价格缴纳相应的土地出让金。
经济适用住房上市交易价格由价格主管部门根据《甘肃省发改委、省国税局关于开展涉税财务价格认定工作的指导意见的通知》的有关规定进行交易价格的鉴证、认证，并作为税务部门征税的合法依据。
第七条 已购经济适用住房上市交易，有下列情况之一的，不得上市交易。
（一）未取得合法房屋权属证书的；
（二）未按照规定向政府补缴土地出让金和城市基础设施配套费等行政事业性收费的；
（三）上市交易后形成新的住房困难的；
（四）产权共有的房屋，其他产权共有人不同意上市交易的；
（五）违反规定出租、闲置、出借以及擅自改变房屋使用性质的；
（六）司法机关和行政机关依法裁定、决定限制其房地产权利的；
（七）法律、法规以及县级以上人民政府规定的其他不宜上市交易的情形。
第八条 已购经济适用住房上市交易按下列程序办理：
（一）申请人向房产行政主管部门提出申请，并提交下列资料：
1、房屋所有权证书、土地使用权证书；
2、房屋所有权人（含共有权人）身份证或户籍证明、婚姻证明；
3、经济适用住房购买合同与契税完税凭证；
4、房屋共有权人同意上市交易的书面意见。
5、法律法规规定的其他证明材料。
（二）房产行政主管部门在收到申请人提出上市交易申请及相关资料之日起15个工作日内，确认是否实行政府回购；确认是否同意上市交易；确认应补缴的土地出让金等相关税费标准和交纳方式；向申请人出具《经济适用住房上市交易意见书》。
（三）准予上市交易的经济适用住房，申请人与受让人一起，在30日之内持《经济适用住房上市交易意见书》等相关资料到房屋权属登记机构申请办理住房产权转移登记手续；如实申报成交价格。成交价格应参照政府交易指导价格由双方当事人协商议定。
（四）申请人与受让人双方按照规定缴纳有关交易税费。
（五）房屋权属登记机构核发房屋所有权证书。
第九条 受让人凭新核发的房屋所有权证书到土地登记管理部门办理土地使用权变更登记手续，不再签订国有建设用地使用权出让合同。
第十条 购买经济适用住房满5年可办理住房赠与手续。受赠人符合经济适用住房购买条件的，经房产行政主管部门核准后可办理赠与转移登记手续。办理产权转移登记后住房性质仍为经济适用住房。
受赠人不符合经济适用住房购买条件的，应当按照本办法第十五条第一款第（一）项、第（二）项的规定补缴土地出让金和相关税费，取得完全产权后，可办理产权转移登记手续。
第三章 政府回购
第十一条 已购经济适用住房有下列情形的，政府优先回购：
（一）将所购经济适用住房出租、出借或改变使用性质并拒不改正的；
（二）购房人自愿退出经济适用住房的；
（三）已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的；
（四）法律、法规规定的其它情形。
第十二条 政府回购的经济适用住房，由房产行政主管部门向购房人下达《经济适用住房回购通知书》，告知回购理由及迁出期限，迁出期限为3个月。
购房人持《经济适用住房回购通知书》及相关资料，与房产行政主管部门办理相关回购手续。
第十三条 政府回购经济适用住房所需资金由财政部门从住房保障资金中予以安排。回购后的经济适用住房由房产行政主管部门安排用于廉租住房、公共租赁住房房源，也可安排由取得经济适用住房购房资格的家庭购买。
第十四条 购买经济适用住房不满5年，购房人因继承、离婚析产和法院裁定、判决、调解等特殊原因确需转让的，按照以下方式处理：
（一）因继承发生房屋所有权转移的，继承人符合经济适用住房购买条件，并提供其他继承人的书面同意意见，经公证并由房产行政主管部门核准后可办理继承转移登记手续。办理产权转移登记后的住房性质仍为经济适用住房。
继承人不符合经济适用住房购买条件的，原经济适用住房由政府回购或由继承人按照本办法第十五条第一款第（一）项、第（二）项的规定补缴土地出让金和相关税费，取得完全产权后，可办理房屋继承手续。
（二）因离婚发生房屋所有权转移的，受让人符合经济适用住房购买条件，并经房产行政主管部门核准后可办理夫妇之间的住房产权转移登记手续。办理产权转移登记后的住房性质仍为经济适用住房。
受让人不符合经济适用住房购买条件的，原经济适用住房由政府回购或由受让人按照本办法第十五条第一款第（一）项、第（二）项的规定补缴土地出让金和相关税费，取得完全产权后，可办理产权转移登记手续。
（三）因法院裁定、判决、调解等发生房屋所有权转移的，受让人符合经济适用住房购买条件且提交相关法律文书，并经房产行政主管部门核准后，可办理产权转移登记手续。办理产权转移登记后的住房性质仍为经济适用住房。
受让人不符合经济适用住房申请购买条件的，原经济适用住房由政府回购或者由受让人按照本办法第十五条第一款第（一）项、第（二）项的规定补缴土地出让金和相关税费，取得完全产权后，可办理产权转移登记手续。
第四章 上市交易税费
第十五条 已购经济适用住房上市交易应当按下列规定缴纳有关税费：
（一）按照标定地价的5%（不高于成交额的1%）缴纳土地出让金；
（二）补缴免收的城市基础设施配套费等行政事业性收费；
（三）已购经济适用住房上市交易的契税、营业税、所得税等税费以及交易服务费用按国家有关规定执行。
除国家法律、法规规定应缴纳的税费外，任何部门均不得另行收取其它费用。
第十六条 已购经济适用住房上市交易应补缴的土地出让金和城市基础设施配套费等行政事业性收费由房产行政主管部门代收，使用财政部门统一印制的票据，按照政府非税收入管理的规定上缴同级财政，实行“收支两条线”管理，纳入城市住房保障资金管理，专项用于保障性住房建设。
第十七条 申请人持《经济适用住房上市交易意见书》，在规定的期限内按照核定的标准缴纳土地出让金和城市基础设施配套费等行政事业性收费，由房产行政主管部门向申请人出具《缴纳凭证》。
申请人逾期未申请办理上市交易或者完全产权变更登记手续的，需向房产行政主管部门重新申请核定应缴纳的土地出让金和相关税费金额。重新核定的缴款金额测算基数或标准发生变化的，申请人应根据重新核定的缴款金额补缴款项，并由房产行政主管部门开具补缴凭证；重新核定的缴款金额测算基数或标准未发生变化的，房产行政主管部门出具确认手续。
第十八条 已购经济适用住房超过住房面积标准部分，已按市场价购买的，上市交易时该超标部分免缴土地出让金和城市基础设施配套费等行政事业性收费。
第五章 监督管理
第十九条 已购买经济适用住房在取得完全产权以前不得出售、出租、闲置、出借；不得擅自改变住房用途。
第二十条 已购经济适用住房上市交易后，申请人及其配偶不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的保障性住房。
第二十一条 自愿退出经济适用住房并由政府回购的家庭，凡符合我市住房保障有关政策规定的，可再申请保障性住房。
第二十二条 已购经济适用住房上市交易后，申请人已缴纳的住宅共用部位、共用设施设备维修资金结余部分不予退还，随房屋产权转移同时转移到新的房屋所有人名下。
第二十三条 对政府回购的经济适用住房，当事人在规定的迁出期限内迁出的，房产行政主管部门在其迁出后10个工作日内付清房款，收回房屋所有权证书，并办理房屋产权转移登记手续。在规定的迁出期限内未迁出的，可依照相关法律进行处置。
第二十四条 申请经济适用住房上市交易，申请人应当与住房原申购家庭成员达成一致意见。不得因经济适用住房上市交易重新造成住房困难。
第二十五条 已购经济适用住房,又购买其他住房的,原经济适用住房退出交由政府回购,或者通过补缴土地出让金和相关税费后取得完全产权。未办理退出手续或未取得完全产权的,房屋权属登记机构不得为其新购住房办理房屋所有权登记。
第二十六条 采用欺骗手段，将不得上市交易的已购经济适用住房上市交易或者私下交易、倒卖经济适用住房牟取暴利的，由房产行政主部门没收违法所得，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十七条 已购经济适用住房上市出售后，又以非法手段获取保障性住房的，由房产行政主管部门责令退回所购房屋，或者按照商品房市场价格补交房价款，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十八条 经济适用住房上市交易管理工作中有关单位的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十九条 当事人对房产行政主管部门作出的行政处罚不服，可申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。
第六章 附 则
第三十条 县区可根据本办法制定上市交易管理实施细则。
第三十一条 本办法自公布之日起施行。有效期限五年。
一缕曙光在南海升腾
作者：谷辽海
来源:北京市辽海律师事务所
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发表时间:2006年03月13日
研究政府采购制度已经有不少个年头了，我前后也走访了十几家政府采购中心，但还从没有去过一家县级的政府采购中心。我国《招标投标法》实施后，各级政府及其所属机构、事业单位、团体组织等采购人所需的货物、工程和服务，尤其是大宗的采购对象，大都是委托专门以营利为目的的招标公司代理采购。这种委托代理机制在实施政府采购制度的国家和地区都是非常罕见的。以获取高额利润为目标的代理机构，首先考虑到的是私利，不可能把国家利益、公共利益、社会利益放在首位。由于《招标投标法》为这种代理机制提供了保护伞，法律实施六年来，公权与私权有了法定的“勾兑”机会，从中央到地方，国家采购一大批重大工程的同时，既毁掉了一大批的政府高级官员，也养肥了一大批招标公司。《政府采购法》颁布实施后，采购人所需的货物、工程和服务，集中由各级政府专门设立的、非以营利为目的的采购中心统一执行采购任务。由于两部公共采购法律在同一问题上所存在的严重冲突，我国《政府采购法》实施三年来，我先后出版了三部政府采购方面的专著，公开发表了60多篇论文，几乎全部是揭露公共采购所存在的问题，至今还没有写过一篇颂扬我国公共采购制度的文章。然而，一次偶然的机会让我激动了好几天，于是按捺不住拿起笔记录下了我国政府采购制度中一道亮丽的风景。
2006年3月9日，受国匙网政府采购研究中心的邀请，我偕同北京大学经济法研究所所长、博士生导师盛杰民教授和中央财经大学财政公共管理学院院长、博士生导师马海涛教授到广东讲课。在我的日程安排表上，这次没打算去哪家政府采购中心考察。然而，生活中却总是有那么多巧合！在首都机场办理登机卡时，看到一个拎着一大堆采购师资格考试用书的年轻小伙子也与我们搭乘同一航班去广州。我注意到了他，他似乎也认识我，主动与我打招呼，叫我谷老师。我觉得有些纳闷，可能在某个场合我们见过，但一下子想不起来。他说他叫黄冬如，购买了我撰写的《法治下的政府采购》和《中国政府采购案例评析》这两本书，现在佛山南海区政府采购中心工作。1995年大学毕业时，拿到了法律与经济的双学位，后来又通过了全国司法资格考试，当了两年注册执业律师，现在政府采购中心担任主任。由于存在着许多的相同点，很快我俩就聊到了一起，且越聊越投机。
在国外，政府采购方面的立法和政策制定、监督和管理、采购任务的执行、合同的签订和管理、质疑和投诉的处理等等，在政府采购的方方面面，我们都能够看到许多公职律师或者合伙律师在为公共采购服务。律师们活跃政府采购各个领域里，举足轻重，大显身手。然而在国内，不论是政府采购的立法、监督还是执行，无论是立法机关还是各级政府总是拒律师于千里之外，尤其是掌握公共权力的职能部门总是惟恐律师揭穿了采购交易中的黑幕。在国内的政府采购领域里，我们很少看到有专业律师的身影。听了黄冬如的介绍，我非常惊讶，一个县级政府采购部门竟然有如此好的法律专业人才！我暗暗地钦佩。自从政府集中采购制度在我国试点到正式推行，前后接近10年的时间，由于存在一大批鱼目混珠的招标公司活跃在政府采购市场，他们没有接受过专业培训，不受任何法纪约束，却能长期依附于公共权力，施展浑身解数，不择手段地承揽货物、工程和服务方面的采购代理业务，从而导致我国公共采购市场屡屡发生黑箱操作，严重影响了各级政府采购中心统一执行公共采购的任务，致使我国的集中采购机构处境艰难。作为县级政府采购统一执行机构，他们的境况怎么样呢？这也是我非常关心的事情。
这几年，南海区党委和政府的主要领导非常重视国家制定的政府采购法律和政策，政府采购中心直接归属区政府领导，享有公共权力的区政府各职能部门即各采购人也很尊重集中采购机构，招标公司在南海区的公共采购市场中是没有任何舞台的，环境、交通、基础设施等工程基本上都纳入了区政府采购中心进行集中采购，高达8000万元的“BOT”项目也开始进入了政府采购中心进行统一采购。由于区党委和政府各部门严格执行我国政府采购法的规定，对政府采购的各项工作都非常重视，政府采购范围和操作规程与实施政府采购制度的国家和地区的一些制度已经比较接近，去年的政府采购规模接近四亿元，今年还将进一步扩大。除了政府采购范围的不断增大，采购中心还将工作重点放在制度建设、采购队伍素质培养、信息化管理等方面，确立了“高效南海，阳光采购”的服务宗旨和“公开透明、公平竞争、公正信用”的服务承诺。采购中心的10名工作人员平均年龄28岁，均系本科以上学历，都是通过公开招考方式录用的。前不久，采购中心还通过了ISO9001-2000标准化认证，今年的计划是让所有的员工参加全国采购师资格统一考试。这时，我才恍然大悟，原来黄主任携带那么多培训教材上飞机是为了这个原因。听了他的一番介绍，我不禁对当地党委和政府的主要领导肃然起敬。三个小时的飞行时间在愉快的聊天中不知不觉地过去了。下了飞机，接我们的车子已早早等在那里。可是黄冬如主任盛情邀请我们到他们采购中心参观，指导他们的工作。听了他在飞机上的介绍，虽说不在计划内，但我还真有些迫不及待要到他们那里印证一下虚实。故我和马海涛老师决定先到他们采购中心看看。
走进宽敞明亮的政府采购中心办公大楼，参观了一层、二层和三层，采购一部、采购二部、综合信息部、开标大厅、专家评审室、网络监控室、会议室、接待室、娱乐休息室等，现代化的办公设施和环境的确让我有些目瞪口呆。一个个年轻的职员正在分工明确的业务科室忙碌着，处处洋溢着青春的气息和蓬勃向上的精神。从中我似乎看到了我国政府采购事业的春天。出于职业的原因，初步满足了眼福后，我更为关注的还是采购中心的制度建设。这时，采购中心的刘祝贻副主任给我送来了一套佛山市南海区政府采购中心ISO9000-2000标准化管理手册和区采购中心ISO9000-2000政府采购业务模板，其中包括各业务科室的质量管理目标、主任和副主任以及项目负责人的职责分工和行为规范、工作人员的行为规范、公开招标等各种采购方式和采购程序的操作规程、标准政府采购合同范本、相关法律法规和行政规章汇编、各类政府采购法律文书，等等。浏览了半个多小时，看不出存在什么问题。我在想，是否可以要求查看一下他们的政府采购卷宗？因为一本采购卷宗能够全面反映一次政府采购的整个过程，从中可以看出采购行为是否规范和管理是否科学等问题。国际上的政府采购制度，对于卷宗中的采购文件要求非常严格，如果欠缺一些要件，就可以全盘否定一次政府采购活动。也许是同行的原因，黄冬如主任似乎看出了我的心思。他主动带我们去查看他们的政府采购卷宗。档案室占地约有100平方米，一排排整齐有序的架子上摆满了装订整洁的卷宗，我随机抽取了几本2005年的政府采购卷宗，认真地研究起来，几乎每本卷宗里都有回访调查表，让我的眼睛为之一亮。没有想到他们将司法实践中的回访制度也用到了政府采购领域。看完几本公开招标和邀请招标的卷宗后，我将视线移到了竞争性谈判的采购卷宗。近两年，竞争性谈判采购方式在我国公共采购领域里广泛应用。但法律规定这种方式的适用情形存在很大的弹性，操作程序更是问题多多。2004年7月，我偕同一家供应商参加北京一家招标公司代理某部委的一起竞争性谈判的政府采购活动，谈判文件显示按照我国政府采购法的规定执行，但采购信息事先没有通过权威媒体公示，谈判的次数几乎不受约束，参与人员仅在其中一次的谈判笔录上签字，供应商最终报价时，招标公司没有当众启封供应商的最终报盘文件，也没有第三者在场的开盘见证记录，质疑供应商承诺最终报盘文件被招标公司毁灭了。事后，招标公司反而倒咬一口，说该供应商是在诬陷，侵害其名誉权。类似案件在实践中非常多，由于法律没有具体规定，相关的行政规章也没有竞争性谈判的任何规定，各地采取竞争性谈判的做法参差不齐。因而这一次，我格外关注南海区政府采购中心在选择这种采购方式的操作规程。我又随机抽取了这种采购方式的一本卷宗，看到了他们选择这种采购方式之前进行了大量的市场调查，事先获得了监管部门的行政许可，在国家权威媒体上进行了采购信息公开披露，每次开启供应商的报盘文件都有公众见证，每次谈判的采购记录非常齐全，均有各参加人员的签字，等等。我又拿来他们区政府采购中心制定的《竞争性谈判管理标准》，与竞争性谈判采购卷宗中的内容进行一一对照查看，彼此之间，几乎都能够相互印证。
短短两个小时的考察结束了。夜深了，人也静了，静得仿佛能听得到脉膊的跳动。我躺在宾馆的床上怎么也睡不着，思绪如水银般一发不可收拾。我在回想着白天所见到的一切，南海区政府采购中心搞得有声有色，给我们带来了巨大的启示。我认为，这一切都与当地党委和政府主要领导的重视和呵护是分不开的。在介绍采购中心制度建设和管理机制时，黄冬如主任多次向我提到采购中心是比照我国香港地区的政府采购制度执行的。我们知道，香港已经加入了WTO《政府采购协定》，政府采购的基本原则、采购范围、监督和执行、质疑投诉等方面的制度与实施政府采购制度的国家和地区已经接轨，与美国、韩国等国家一样，香港地区也在实施集中采购制度，他们的政府采购制度中没有专门以营利为目的的招标公司或者类似的以私利为目的的代理企业。前不久听说北京某区领导决定撤销政府采购中心，将货物、工程和服务全部委托给社会中介机构也就是招标公司代理采购。这是一个令人深思的问题，其做法显然有悖于我国法律规定。南海区政府采购中心作为一个县级的集中采购执行机构，能够逐渐与国际上的政府采购规则接轨，对货物、工程和服务这三类采购对象进行统一采购，并建立健全规范化的集中采购制度，这不能不令其它省市党委和政府主要领导反思。同时，我认为，南海区的政府采购能够严格执行统一采购制度，将为我国其它省市的集中采购制度带来积极的影响，使各级政府集中采购制度走向健康的发展轨道。为了有效地执行我国的集中采购制度，为各级政府采购中心保驾护航，从而与国际上的政府采购制度接轨，现行的招标投标法必须废止，将其内容纳入到政府采购法律制度中，与此同时，必须修改我国现行的政府采购法，明确规定各级政府采购中心为我国各级政府及其所属机构、各事业单位、各团体组织等采购人统一采购货物、工程和服务的法定执行机构。
渐渐的东方已泛出鱼肚白，一缕淡淡柔柔的曙光透过窗帘洒进了屋子，使人感觉暖洋洋的很舒服。我将头扭向窗外直视着它。又是一个崭新的日子！不论昨天如何，每天新一轮的太阳都会准时升时，周而复始，永恒不变！
谷辽海
2006年3月12日星期日于北京
