房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定
财政部
房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定
国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。
黔东南苗族侗族自治州个体工商户私营企业条例
贵州省人大常委会
黔东南苗族侗族自治州个体工商户私营企业条例
贵州省人民代表大会常务委员会
（1999年3月31日黔东南苗族侗族自治州第十届人民代表大会第五次会议通过 1999年5月30日贵州省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准 自1999年7月1日起施行）
第一章 总 则
第一条 为了促进个体私营经济快速健康发展，加强对个体工商户、私营企业的管理，保护其合法权益，根据有关法律、法规和本州自治条例，制定本条例。
第二条 本州行政区域内的个体工商户、私营企业，适用本条例。
第三条 本条例所称个体工商户，是指由公民个人投资，从事生产经营活动，并经工商行政管理部门依法核准登记的生产经营者。
本条例所称私营企业，是指企业资产由私人投资组成，属私人所有，雇用劳动力从事生产经营活动，具备企业条件的营利性经济组织。
第四条 个体私营经济是社会主义市场经济的重要组成部分，其合法权利和利益受法律保护，任何部门、单位和个人不得侵害。
第五条 各级人民政府应把个体工商户、私营企业的发展纳入国民经济和社会发展的总体规划，进行统筹安排。
第六条 工商行政管理部门是个体工商户、私营企业的监督管理机关，依法对其生产经营活动进行监督和管理，保护其合法经营，并指导个体劳动者协会和私营企业协会的工作。
第七条 工商业联合会、个体劳动者协会、私营企业协会应当教育其会员爱国、敬业、守法，帮助、引导会员依法从事生产经营活动，维护会员的合法权益。
第二章 扶持与保护
第八条 各级人民政府应当积极引进资金、技术和人才，促进个体私营经济的发展；积极支持个体私营经济通过参股、控股或收购、兼并等方式参与国有企业经营。
第九条 除国家法律、法规禁止经营的行业和商品外，个体工商户、私营企业可以自主选择生产经营行业和范围。对实行专营，而当地紧缺，主渠道又不能供应的商品，经县、市以上工商行政管理部门和专营主管部门核准，允许个体工商户、私营企业在一定期限内经营或者一次性经营
。
第十条 对申请从事科技型、开发型项目的个体、私营经济组织，具备生产条件的，经登记主管机关同意，可以先开展生产活动，待产品投放市场时再办理注册登记。其所得税可在二年内由同级税务和财政部门即征即返。
第十一条 对利用农村荒山、荒地、滩涂、水库从事种植业、养殖业的个体工商户、私营企业，自投产经营有收入之日起，农林特产税和所得税在三年内由同级税务和财政部门即征即返。
第十二条 对收入低于当地居民或农民平均水平的城乡贫困户申请从事个体私营生产经营活动的，可以免收办理证照的登记费。在二年内免收其他行政事业性收费，农林特产税及所得税给予即征即返的扶持照顾。
第十三条 各级城镇行政主管部门应将个体工商户、私营企业的生产经营用地纳入城乡建设规划，统筹安排。
土地行政管理部门对个体工商户和私营企业征用生产经营用地，应与国有、集体企业同等对待。
个体工商户、私营企业的生产经营用地，任何单位和个人不得侵占。因国家建设需要拆迁的，按有关规定妥善办理。
第十四条 凡从事生产经营活动的外来个体工商户、私营企业的子女在暂住户口所在地就近入托、入中小学，各级教育行政主管部门和学校对其收费应与当地居民子女同等对待。
第十五条 每年从个体私营经济上缴同级财政的税收总额中提取5％设立个体私营经济专项发展资金，用于支持个体工商户、私营企业引进先进技术，开发新产品，扩大生产规模。资金由州、县、市财政部门统一筹集、管理，专款专用，定期回收，滚动使用。
各级个体劳动者协会和私营企业协会本着合法、自愿、互惠的原则，可以在会员中开展资金互助活动，解决会员生产经营资金困难。
第十六条 任何单位和个人不得侵占、平调个体工商户、私营企业的资产。
第十七条 对个体工商户、私营企业实行收费卡制度。禁止向个体工商户、私营企业乱收费、乱摊派、乱罚款。
对国家开放的行业和商品，任何部门和单位不得利用职权搞行业垄断，不得以任何形式强行向个体工商户、私营企业推销或搭售商品，不得强行规定进货渠道。
第十八条 有关行政管理部门应公开办事制度，简化办事程序，工作人员应依法行政、文明执法，严禁利用职权向个体工商户、私营企业吃拿卡要、索贿受贿、敲诈勒索。
第十九条 除工商行政管理部门外，其他任何单位和个人不得扣缴或吊销个体工商户、私营企业的营业执照。
第三章 登记与管理
第二十条 县、市以上工商行政管理部门是个体工商户、私营企业的登记主管机关，对个体工商户、私营企业依法进行登记管理。其他有关行政主管部门在各自职责范围内依法进行行业管理。
第二十一条 凡具有民事行为能力的公民均可申请注册个体工商户或者开办私营企业。
凡从事生产经营活动（除科技型、开发型）的个体、私营经济组织，应经工商行政管理部门核准登记，严禁无照经营。
第二十二条 申请从事个体生产经营的公民，凭书面申请、身份证和生产经营场地或住所证明，向经营所在地县、市以上工商行政管理部门登记注册。
第二十三条 申请开办私营企业，凭下列文件向县、市以上工商行政管理部门登记注册：
（一）企业章程；
（二）验资报告；
（三）身份证明；
（四）生产经营场地证明；
（五）法律、法规规定的其他文件。
申请开办有限责任公司和合伙企业，依照《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合伙企业法》的规定办理。
申请办理个体工商户、私营企业营业执照，除法律、法规规定实行专项审批和许可证制度的特殊行业及项目外，不实行前置审批。
第二十四条 工商行政管理部门对申请办理个体工商户、私营企业注册登记，符合条件的，应从受理之日起对申办个体工商户的在7日内、私营企业在10日内核准登记注册，颁发营业执照；对不予受理的，书面通知申请人并载明理由。
其他有关部门对个体工商户、私营企业申请办理专项审批或许可证的，应在收到申请书之日起10日内，对符合条件的予以批准或发给许可证；不予批准的，书面通知申请人并载明理由。
第二十五条 个体工商户、私营企业变更登记，重新登记，注销登记，验照贴花及年度检验按国家有关规定办理。
个体工商户、私营企业营运车辆的入户、过户、异动、年检、营运证及营业执照等手续，运管、交警、农机、工商行政管理等部门应加强配合，积极协作，搞好服务。其办理营运线路牌，应与国有、集体企业同等对待。
第二十六条 个体、私营经济不得以公有制经济名义登记注册，不得挂靠全民、集体企业从事生产经营活动；各行政事业单位及公有制企业不得要求和接受个体工商户、私营企业挂靠经营。
第二十七条 个体工商户、私营企业开展生产经营活动，应将营业执照悬挂在经营场所明显位置。营业执照不得转借、转让、出卖、出租、涂改和伪造。
第四章 权利与义务
第二十八条 个体工商户、私营企业依法享有下列权利：
（一）对自有财产的占有、使用、处分和收益分配；
（二）核准登记的字号、名称在规定的范围内享有专用权；
（三）在核准登记的经营范围、经营方式内自主经营；
（四）行使劳动用工自主管理权；
（五）提出变更、停业、歇业、破产申请；
（六）除国家定价和实行监审价格的商品外，可以自行按照国家价格政策制定商品价格和服务收费标准；
（七）订立、变更、解除合同；
（八）取得土地使用权；
（九）按规定在银行或其他金融机构开立帐户，申请贷款；
（十）凭营业执照刊刻营业用章、合同用章；
（十一）引进资金、技术、人才，依法参与联合经营、参股经营或承包、租赁、兼并、购买国有、集体企业；
（十二）申请专利权、注册商标专用权等知识产权；
（十三）取得进出口经营权；
（十四）向有关部门申报国家专业技术职称评定；
（十五）决定利润分配；
（十六）决定员工的劳动报酬和分配形式；
（十七）参与先进评比；
（十八）法律、法规规定的其他权利。
第二十九条 个体工商户、私营企业依法承担下列义务：
（一）遵守法律、法规，守法经营，公平竞争；
（二）按照工商行政管理部门核准登记事项从事生产经营活动；
（三）明码标价，亮照经营；
（四）依照法律、法规规定缴纳税、费，不虚开税务发票；
（五）遵守社会公德和职业道德，不生产、经销假冒伪劣商品，自觉维护消费者合法权益，接受消费者监督；
（六）订立书面劳动合同，约定双方的权利和义务，保障员工的合法权益；
（七）履行合同；
（八）接受有关行政执法部门的监督检查；
（九）保护自然资源，防治环境污染；
（十）法律、法规规定的其他义务。
第五章 法律责任
第三十条 违反本条例，有下列行为之一的，由有关部门责令改正，逾期不改正的，对责任者给予行政处分；造成损失的，由责任单位或个人负责赔偿；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
（一）乱收费、乱摊派、乱罚款的；
（二）强行推销、搭售商品和强行规定进货渠道的；
（三）向个体工商户、私营企业吃拿卡要、索贿受贿、敲诈勒索的；
（四）侵占个体工商户、私营企业生产经营用地的；
（五）侵占、平调个体工商户、私营企业资产的；
（六）乱扣缴、吊销个体工商户、私营企业营业执照的。
第三十一条 违反本条例第二十一条第二款规定，未经登记注册从事生产经营活动的，由工商行政管理部门限期补办登记注册手续，限期不补办登记注册手续的，按有关法律、法规的规定予以处罚。
第三十二条 违反本条例第二十八条规定的，由工商行政管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 违反本条例第二十九条一至三项和五至十项规定的，由县、市以上工商行政管理部门或者有关部门按照各自职责及法律、法规规定视情节予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 违反本条例第二十九条第四项规定的，由各级税务、工商行政管理和有关部门按照管辖范围，依照国家法律、法规予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十五条 个体工商户、私营企业拒绝、阻挠有关行政执法部门依法执行公务的，由公安部门依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或直接向人民法院提起诉讼；逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的行政机关可以申请人民法院强制执行。
（1999年5月30日通过）
贵州省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议决定：批准《黔东南苗族侗族自治州个体工商户私营企业条例》，由黔东南苗族侗族自治州人民代表大会常务委员会按照省人大常委会的审议意见修改后公布，自1999年7月1日起施行。
1999年5月30日
