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开发商在建工程停工,购房者如何维权?/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-05-21 08:50:39  浏览:9064   来源:法律资料网
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陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工,购房者如何维权?

据部分嘉友梅里香舍业主反映: 嘉友梅里香舍停工了!起因在于开发商长期拖欠工程款,导致施工方无法支付工人工资及材料款,在消极怠工3个月后,施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期,明年按期交房希望渺茫,嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利?
2008年10月18日下午2点,江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目,现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中,开发商的主要义务在于给付结果(即开发商交付合格的商品房),而非给付行为(即开发商建造商品房的过程)。因此,无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形,只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务,即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么,这是否意味着,在交房前开发商无论存在任何行为,购房者均无法主张权利呢?答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。对于这种违约情形,我们称之为“预期违约”。不过,对于预期违约,最大的障碍在于举证。
实际上,开发商在建工程停工只是一种表象,问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务,即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定,开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间,如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务,在法律上恐怕很难获得支持。
此外,购房者担心的是,万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼,他们已付的购房款能否得到返还?关于这个问题,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)有明确规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说,购房者的房款返还请求权是第一顺位的,可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还,则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度,但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下,购房者如何选择可以信赖的开发商,开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌,均是不可小觑的课题。

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国务院关于修改《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》的决定

国务院


中华人民共和国国务院令
第497号

现公布《国务院关于修改〈中华人民共和国合伙企业登记管理办法〉的决定》,自2007年6月1日起施行。

         总 理  温家宝
         二〇〇七年五月九日



国务院关于修改《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》的决定

国务院决定对《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》做如下修改:
一、第二条增加一款作为第二款:“申请办理合伙企业登记,申请人应当对申请材料的真实性负责。”
二、删除第三条第二款。
三、第四条修改为:“工商行政管理部门是合伙企业登记机关(以下简称企业登记机关)。
“国务院工商行政管理部门负责全国的合伙企业登记管理工作。
“市、县工商行政管理部门负责本辖区内的合伙企业登记。
“国务院工商行政管理部门对特殊的普通合伙企业和有限合伙企业的登记管辖可以作出特别规定。
“法律、行政法规对合伙企业登记管辖另有规定的,从其规定。”
四、将第七条改为第六条,修改为:“合伙企业的登记事项应当包括:
“(一)名称;
“(二)主要经营场所;
“(三)执行事务合伙人;
“(四)经营范围;
“(五)合伙企业类型;
“(六)合伙人姓名或者名称及住所、承担责任方式、认缴或者实际缴付的出资数额、缴付期限、出资方式和评估方式。
“合伙协议约定合伙期限的,登记事项还应当包括合伙期限。
“执行事务合伙人是法人或者其他组织的,登记事项还应当包括法人或者其他组织委派的代表(以下简称委派代表)。”
五、增加一条,作为第七条:“合伙企业名称中的组织形式后应当标明‘普通合伙’、‘特殊普通合伙’或者‘有限合伙’字样,并符合国家有关企业名称登记管理的规定。”
六、增加一条,作为第八条:“经企业登记机关登记的合伙企业主要经营场所只能有一个,并且应当在其企业登记机关登记管辖区域内。”
七、增加一条,作为第九条:“合伙协议未约定或者全体合伙人未决定委托执行事务合伙人的,全体合伙人均为执行事务合伙人。
“有限合伙人不得成为执行事务合伙人。”
八、增加一条,作为第十条:“合伙企业类型包括普通合伙企业(含特殊的普通合伙企业)和有限合伙企业。”
九、将第六条、第八条改为第十一条,修改为:“设立合伙企业,应当由全体合伙人指定的代表或者共同委托的代理人向企业登记机关申请设立登记。
“申请设立合伙企业,应当向企业登记机关提交下列文件:
“(一)全体合伙人签署的设立登记申请书;
“(二)全体合伙人的身份证明;
“(三)全体合伙人指定代表或者共同委托代理人的委托书;
“(四)合伙协议;
“(五)全体合伙人对各合伙人认缴或者实际缴付出资的确认书;
“(六)主要经营场所证明;
“(七)国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件。
“法律、行政法规或者国务院规定设立合伙企业须经批准的,还应当提交有关批准文件。”
十、增加一条,作为第十二条:“合伙企业的经营范围中有属于法律、行政法规或者国务院规定在登记前须经批准的项目的,应当向企业登记机关提交批准文件。”
十一、增加一条,作为第十三条:“全体合伙人决定委托执行事务合伙人的,应当向企业登记机关提交全体合伙人的委托书。执行事务合伙人是法人或者其他组织的,还应当提交其委派代表的委托书和身份证明。”
十二、增加一条,作为第十四条:“以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资,由全体合伙人协商作价的,应当向企业登记机关提交全体合伙人签署的协商作价确认书;由全体合伙人委托法定评估机构评估作价的,应当向企业登记机关提交法定评估机构出具的评估作价证明。”
十三、增加一条,作为第十五条:“法律、行政法规规定设立特殊的普通合伙企业,需要提交合伙人的职业资格证明的,应当向企业登记机关提交有关证明。”
十四、将第九条改为第十六条,修改为:“申请人提交的登记申请材料齐全、符合法定形式,企业登记机关能够当场登记的,应予当场登记,发给合伙企业营业执照。
“除前款规定情形外,企业登记机关应当自受理申请之日起20日内,作出是否登记的决定。予以登记的,发给合伙企业营业执照;不予登记的,应当给予书面答复,并说明理由。”
十五、将第十一条改为第十八条,修改为:“合伙企业登记事项发生变更的,执行合伙事务的合伙人应当自作出变更决定或者发生变更事由之日起15日内,向原企业登记机关申请变更登记。”
十六、将第十二条改为第十九条,第一款第(一)项修改为:“执行事务合伙人或者委派代表签署的变更登记申请书;”第一款第(二)项修改为:“全体合伙人签署的变更决定书,或者合伙协议约定的人员签署的变更决定书;”
十七、将第十三条改为第二十条,第一款修改为:“申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式,企业登记机关能够当场变更登记的,应予当场变更登记。
“除前款规定情形外,企业登记机关应当自受理申请之日起20日内,作出是否变更登记的决定。予以变更登记的,应当进行变更登记;不予变更登记的,应当给予书面答复,并说明理由。”
十八、增加一条,作为第二十一条:“合伙企业解散,依法由清算人进行清算。清算人应当自被确定之日起10日内,将清算人成员名单向企业登记机关备案。”
十九、将第十四条改为第二十二条,修改为:“合伙企业依照合伙企业法的规定解散的,清算人应当自清算结束之日起15日内,向原企业登记机关办理注销登记。”
二十、将第十五条改为第二十三条,第一款修改为:“合伙企业办理注销登记,应当提交下列文件:
“(一)清算人签署的注销登记申请书;
“(二)人民法院的破产裁定,合伙企业依照合伙企业法作出的决定,行政机关责令关闭、合伙企业依法被吊销营业执照或者被撤销的文件;
“(三)全体合伙人签名、盖章的清算报告;
“(四)国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件。”
二十一、将第十八条改为第二十六条,增加一款作为第三款:“合伙企业有合伙期限的,分支机构的登记事项还应当包括经营期限。分支机构的经营期限不得超过合伙企业的合伙期限。”
二十二、将第十九条改为第二十七条,修改为:“合伙企业设立分支机构,应当向分支机构所在地的企业登记机关提交下列文件:
“(一)分支机构设立登记申请书;
“(二)全体合伙人签署的设立分支机构的决定书;
“(三)加盖合伙企业印章的合伙企业营业执照复印件;
“(四)全体合伙人委派执行分支机构事务负责人的委托书及其身份证明;
“(五)经营场所证明;
“(六)国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件。
“法律、行政法规或者国务院规定设立合伙企业分支机构须经批准的,还应当提交有关批准文件。”
二十三、增加一条,作为第二十八条:“分支机构的经营范围中有属于法律、行政法规或者国务院规定在登记前须经批准的项目的,应当向分支机构所在地的企业登记机关提交批准文件。”
二十四、增加一条,作为第二十九条:“申请人提交的登记申请材料齐全、符合法定形式,企业登记机关能够当场登记的,应予当场登记,发给营业执照。
“除前款规定情形外,企业登记机关应当自受理申请之日起20日内,作出是否登记的决定。予以登记的,发给营业执照;不予登记的,应当给予书面答复,并说明理由。”
二十五、删除第二十二条。
二十六、将第二十五条改为第三十四条,修改为:“合伙企业及其分支机构营业执照的正本和副本样式,由国务院工商行政管理部门制定。”
二十七、增加一条,作为第三十五条:“企业登记机关吊销合伙企业营业执照的,应当发布公告,并不得收取任何费用。”
二十八、增加一条,作为第三十九条:“合伙企业未依照本办法规定在其名称中标明‘普通合伙’、‘特殊普通合伙’或者‘有限合伙’字样的,由企业登记机关责令限期改正,处2000元以上1万元以下的罚款。”
二十九、增加一条,作为第四十条:“合伙企业未依照本办法规定办理清算人成员名单备案的,由企业登记机关责令限期办理;逾期未办理的,处2000元以下的罚款。”
三十、将第二十九条改为第四十一条,修改为:“合伙企业的清算人未向企业登记机关报送清算报告,或者报送的清算报告隐瞒重要事实,或者有重大遗漏的,由企业登记机关责令改正。由此产生的费用和损失,由清算人承担和赔偿。”
三十一、删除第三十条。
三十二、删除第三十四条第二款。
三十三、增加一条,作为第四十七条:“违反本办法规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
三十四、增加一条,作为第四十八条:“合伙企业登记收费项目按照国务院财政部门、价格主管部门的有关规定执行,合伙企业登记收费标准按照国务院价格主管部门、财政部门的有关规定执行。”
此外,对条文的顺序和部分文字作相应的调整和修改。
本决定自2007年6月1日起施行。
《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》根据本决定作相应的修订,重新公布。

广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区老年人优待规定的通知

广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区老年人优待规定的通知

桂政发〔2009〕76号


各市、县人民政府,自治区农垦局,自治区人民政府各组成部门、各直属机构:

  《广西壮族自治区老年人优待规定》已经自治区十一届人民政府第44次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。


                 广西壮族自治区人民政府

                 二○○九年十二月十二日


广西壮族自治区老年人优待规定



  第一条 为了提高老年人优待水平,进一步形成全社会敬老助老的良好风尚,根据《中华人民共和国老年人权益保障法》和《广西壮族自治区保护老年人合法权益的规定》等有关法律法规规定,结合本自治区实际,制定本规定。

  第二条 本规定所称老年人,是指60周岁以上(含60周岁)的公民。

  第三条 符合以下条件的老年人可申请办理广西壮族自治区老年人优待证(以下简称老年人优待证),在全区范围内享受相应的优待服务:户籍在广西壮族自治区行政区域内的老年人;户籍不在本自治区行政区域内,但长期跟随户籍在本自治区行政区域内的配偶或子女生活的外地老年人。

  军队离退休人员凭军队颁发的离休证、退休证享受地方同等待遇。

  第四条 老年人优待证分红、绿两种颜色,其中红色证发放对象为70周岁以上(含70周岁)老年人,绿色证发放对象为60周岁以上(含60周岁)、70周岁以下(不含70周岁)的老年人。

  老年人优待证由自治区老龄工作委员会办公室统一监制,由各县(市、区)老龄工作委员会办公室负责制作,免费向老年人发放,制作经费由当地财政承担。老年人优待证发放以后,各地不再另行发放其他老年人优待证。

  第五条 各级人民政府应加强对为老年人提供优待服务工作的领导;各有关部门应在职责范围内做好为老年人提供优待服务的工作;各有关单位和个人应依照本规定为老年人提供优待服务。

  第六条 本自治区行政区域内由自治区各级财政支持的各类公园、博物馆、纪念馆、纪念性陵园和已开放的文物点对老年人实行门票全免,各类旅游景点、风景名胜区和自然保护区对老年人实行半价优惠。

  第七条 老年人到各级各类医疗机构就医,应当享受优先就诊、化验、检查、交费、取药的优待;县级以上(含县级)政府设立的非营利性医疗机构对70周岁以上(含70周岁)老年人免收普通门诊挂号费。有条件的医院和社区卫生服务机构应当设立家庭病床,为老年人提供家庭医疗服务。

  第八条 老年人凭红色老年人优待证免费乘坐城市市内公共汽车(含在市区内运行的民营公交车辆),司乘人员应对老年人上下车给予特别的关注和照顾;在实行公交城乡一体化的地区,老年人乘坐农村公共汽车的车费,由当地政府根据实际情况予以优惠或者减免;老年人乘坐长途客运汽车,可以优先购票、优先上下车,县级以上(含县级)汽车客运站候车室(厅)内应设老年人专座。

  第九条 铁路车站应当让老年人和行动不便的老年人及其陪同人员进入为老年人专设的候车室候车;没有为老年人专设候车室的车站,应在一般候车室内设老年人专座。

  第十条 老年人不承担各种社会集资、义务工和劳动积累工。

  第十一条 对百岁以上(含百岁)的高龄老年人,各地应根据经济发展状况给予一定生活补贴,并随着社会经济发展适时提高高龄补贴标准。有条件的地方可适当放宽高龄老年人补贴发放年龄。

  第十二条 邮政、电信部门和银行网点应当为老年人提供优先办理汇款、取款、取包裹、订报刊等服务。

  第十三条 人民法院应当优先受理、优先审理老年人因合法权益受侵害而提起诉讼的案件,当事人交纳诉讼费确有困难的,可以依照有关规定缓交或者减免。

  公证处、律师事务所和其他法律咨询服务机构应当为老年人维护合法权益方面提供帮助。老年人因其合法权益受到侵害,经济困难确实无力支付律师费用的,可以依照有关规定申请法律援助。

  第十四条 依照本规定应当为老年人提供优待服务的各有关场所,应挂牌明示,文明服务,兑现承诺。

  第十五条 各级老龄工作机构应当会同有关部门对《中华人民共和国老年人权益保障法》、《广西壮族自治区保护老年人合法权益的规定》及本规定的执行情况进行监督检查。

  第十六条 本规定发布实施后,各市、县(市、区)人民政府已制定实施的老年人优待政策继续执行,执行时采取“就高不就低”的原则。

  第十七条 本规定自发布之日起施行。